Beschlussvorlage - 2012/BV/4108

Beschlussvorschlag:

Für den Ortsteil Warnemünde, begrenzt / einschließlich:

im Norden durch:              -              Strandstraße

-    Seestraße

-    Seepromenade

im Osten durch:              -              Am Strom

im Süden durch:              -  Am Bahnhof

              -  Alte Bahnhofsstraße

-  Lilienthalstraße

-  Lortzingstraße

-  Rostocker Straße

im Westen durch:              -  Friedrich-Barnewitz-Straße

              -  Wiesenweg

              -  Gartenstraße

              -  Parkstraße

soll der Bebauungsplan Nr. 01.WA.183 „Schutz des Wohnens vor Umwandlung in Ferienwohnungen in Warnemünde“ zur Steuerung der planungsrechtlichen Zulässigkeit von Ferienwohnungen aufgestellt werden.

Der als Anlage beigefügte Lageplan ist Bestandteil des Beschlusses.

Beschlussvorschriften:                            § 22 Abs. 2 KV M-V

                                                                      § 2 Abs. 1 BauGB

bereits gefasste Beschlüsse:              keine

Sachverhalt:

Die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen und die Errichtung von Ferienwohnungen vor allem in Bereichen, die durch Wohnnutzung geprägt sind, können eine geordnete städtebauliche Entwicklung eines Ortsteils insgesamt gefährden. Das Strukturkonzept Warnemünde hat die Notwendigkeit der Wahrung eines ausgewogenen Verhältnisses von Ferienwohnungen und Dauerwohnen zum Erhalt eines „urbanen Gleichgewichts“ herausgearbeitet. Als mögliches Instrument wurde u.a. ein Bebauungsplanverfahren vorgeschlagen.

Zum Schutz des Wohnens vor Umwandlung in Ferienwohnungen in Warnemünde hat die Bürgerschaft der Hansestadt Rostock in Kenntnis der Ergebnisse des Strukturkonzeptes Warnemünde am 05.10. 2011 beschlossen, geeignete Instrumente zur Sicherung der Wohnfunktion zu schaffen.

Ein Bebauungsplan kann für den gesamten Ortsteil Warnemünde mit Ausnahme der Bereiche mit bereits rechtskräftigen und sich im Verfahren befindlichen Bebauungsplänen in einer notwendigerweise differenzierten Bewertungsskala die Zulässigkeit von Ferienwohnungen je nach Vorprägung und Entwicklungsziel für die verschiedenen Quartiere festsetzen.

Diese Regelungen sind nur mit einem Bebauungsplan möglich, da nur im Planungs­recht klar der Unterschied zwischen Wohnen und Ferienwohnung definiert ist.

"Ferienwohnungen im Sinne des aufzustellenden Bebauungsplans und in Übereinstimmung mit dem Bauplanungsrecht, insbesondere mit der BauNVO sind Wohnungen gemäß § 48 LBauO M-V, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen."

"Zwar kann nach allgemeinem Sprachgebrauch auch ein Ferien- oder Wochenend­haus als ein "Wohngebäude" bezeichnet werden; denn auch Ferien- oder Wochenendhäuser dienen dem Wohnen. Gleichwohl unterscheidet das Bau­planungsrecht begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits: Während nach den §§ 2, 3, 4, 4 a, 5 und 6 der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 15. September 1977 (BGBl. I S. 1763) - BauNVO - "Wohngebäude" in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf "Wochenendhäuser" und § 10 Abs. 4 BauNVO auf "Ferienhäuser". Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG, U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512).
Die BauNVO führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferien­wohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060)." (OVG Greifswald, Beschluss vom 28.12.2007 3 M 190/07)

Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, dies schließt auch einen Zweitwohnsitz ein. Ferienwohnen ist nicht auf Dauer angelegt und ist wie dem Unterkommen z.B. in Herbergen gleichzusetzen. Vom Nutzungs­konzept her bieten Ferienwohnungen den zumeist wochenweisen vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste, während reine Wohnungen - ungeachtet der Frage der Aufenthaltsdauer - von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt werden.

„Ferienwohnnutzungen und Dauerwohnnutzungen stellen unterschiedliche Anforderungen an die Umgebung und die Infrastruktur. Die Beschränkung der Regelnutzung auf das Dauerwohnen z.B. in einem allgemeinen Wohngebiet dient der Schaffung einer Umgebung, die durch eine mehr oder weniger bestimmende Wohnruhe geprägt wird. Demgegenüber ist eine Ferienwohnnutzung mit dem Eindringen eines wechselnden Personenkreises in die Umgebung und mit Ruhestörungen verbunden.“ (OVG Greifswald v. 07.12.2010). *

Zur Sicherung der Bauleitplanung wird mit dem Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB erlassen.

Finanzielle Auswirkungen:                            keine

in Vertretung

Dr. Liane Melzer

Zweite Stellvertreterin des Oberbürgermeisters