Beschlussvorlage - 0106/08-BV

HANSESTADT ROSTOCK		Nummer
DER OBERBÜRGERMEISTER		0106/08-BV
Beschlussvorlage		Amt
		60,61,62,66,67
Beschlussvorschriften		Datum
§ 22 (2) KV M-V		21.05.2008
Gremium	Sitzungstermin	Genehmigungsvermerk
Bürgerschaft	04.06.2008 16:00	I, gez. Methling
Beratungsfolge	Sitzungstermin	federführend
Bau- und Planungsausschuss	27.05.2008 17:00	VI, gez. Grüttner
Gegenstand		beteiligt
Erschließungsvertrag zur Erschließung eines großen Gebäudekomplexes des Sport- und Freizeitzentrums innerhalb des B-Plangebietes Nr. 01.SO.88 "Sport- und Freizeitzentrum Warnemünde Parkstraße"

 

bereits gefaßte Beschlüsse	zu ändernde Beschlüsse	aufzuhebende Beschlüsse
Nr. 0410/00-BV(Grundstückssverkauf) Nr. 0244/08-DV (Planstraße B)

 

Beschlussvorschlag

Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den anliegenden Vertragsentwurf zur Erschließung eines großen Gebäudekomplexes des Sport- und Freizeitzentrums innerhalb des B-Plangebietes Nr. 01.SO.88 „Sport- und Freizeitzentrum Warnemünde Parkstraße" mit der DEVELLO Beteiligungs GmbH & Co., Projekt Warnemünde KG zu verhandeln. Der Vertragspartner wird nicht an den Kosten des Hochwasserschutzes beteiligt.   (Anlage)

 

finanzielle Auswirkungen

ggf. Übernahme der im Erschließungsgebiet anfallenden Mehrkosten für den Hochwasserschutz, darunter für die Hochwasserschutzmauer ca. 871.000 EUR,  sowie der Mehrkosten für zusätzliche Überfahrten oder Verschlusseinrichtungen

 

 

Begründung

1.

Der Erschließungsvertrag zwischen der Stadt und der Devello Beteiligungs GmbH & Co. Projekt Warnemünde KG dient der verkehrstechnischen Erschließung eines Sporthotels mit Tiefgarage und Sportanlagen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 01.SO.88 „Sport- und Freizeitzentrum Warnemünde Parkstraße“.

 

Beabsichtigter Vertragsgegenstand ist die erstmalige Herstellung des Abschnitts der öffentlichen Planstraße B mit der Zufahrt zur Kleingartenanlage „Am Meer des Friedens“. Aufgrund der geplanten Unterbauung der Planstraße B mit einer Tiefgaragenzufahrt soll der daran anschließende Abschnitt der Planstraße B als private Erschließungsanlage hergestellt werden. Außerdem wird der Erschließungsträger die Umgestaltung des südlich an die Planstraße B angrenzenden Grundstücks in eine öffentliche Grünanlage übernehmen.

 

Es ist geplant, die öffentliche Erschließungsanlage vertragsgemäß bis spätestens ein Jahr nach Beginn der Hochbauten zu erbringen.

 

Im Anschluss an die Abnahme der mangelfreien Erschließungsanlage und der öffentlichen Grünfläche wird die Stadt diese in ihre Verwaltung und Unterhaltung übernehmen.

 

Der im Bebauungsplan festgesetzte Geh- und Radweg zwischen der Parkstraße und der Planstraße B auf dem Grundstück des Vertragspartners wird in dessen Eigentum verbleiben. Gleiches gilt für den künftig privaten Abschnitt der Planstraße B. Der Vertragsentwurf sieht die Verpflichtung des Erschließungsträgers vor, für diese Anlagen Grunddienstbarkeiten zugunsten der Hansestadt Rostock zu gewähren.

 

Zur Sicherung aller sich aus diesem Vertrag ergebenden Verpflichtungen wird der Vertragspartner verpflichtet, in vollem Umfang Sicherheit zu leisten.

 

2.

Die Bürgerschaft hat den Bebauungsplan Nr. 01.SO.88 „Sport- und Freizeitzentrum Warnemünde Parkstraße“ am 05.03.1997 als Satzung beschlossen.

 

Der ca. 16 ha umfassende Geltungsbereich des Bebauungsplanes für das künftige Sport- und Freizeitzentrum befindet sich südlich der Parkstraße von Warnemünde im Bereich des ehemaligen Wohnheimes der Warnow-Werft/des Strandparkplatzes/der ehemaligen Wetterstation/Kleingartenanlagen/Sportanlagen sowie teilweise im Küstenschutzgebiet „Warnemünde-West“ gemäß Beschluss Nr. 121-20/76 des Rates des Bezirkes Rostock vom 09.09.1976 in Verbindung mit § 136 (1) des Wassergesetzes des Landes Mecklenburg-Vorpommern (LWaG).

 

Ausgewiesen ist zwischen dem  neuen und dem alten Friedhof ein 200 m breites Schutzgebiet landseits der Uferlinie (Wasserlinie) wegen akuter Durchbruchgefahr der Hochwasserschutzdüne bei Extremsturmfluten. Da im Küstenschutzgebiet den Belangen des Hochwasser- und Küstenschutzes Vorrang zukommt, musste sich die Bauleitplanung den diesbezüglichen Erfordernissen anpassen.

 

Um die im B-Plan vorgesehene bauliche Nutzung der auch zuvor bebauten Grundstücke zu ermöglichen, sieht der B-Plan im Falle einer notwendigen zusätzlichen Hochwasserschutzmaßnahme im Bereich der beabsichtigten Bebauung anstelle eines konventionellen Deiches eine Hochwasserschutzmauer vor. Die im Vergleich zu einem Deich geringere Grundflächeninanspruchnahme durch eine Mauer wird mit einer größeren Kronenhöhe der Mauer einhergehen. Die Kosten einer Hochwasserschutzmauer werden voraussichtlich ein Vielfaches der Kosten der konventionellen Deichlösung betragen.

 

Um die erforderliche Ausnahmegenehmigung des STAUN zu erreichen, hat sich die Hansestadt Rostock in einer mit dem STAUN am 28.08.1997 geschlossenen „Vereinbarung über die Kosten einer Hochwasserschutzmauer“ verpflichtet, die gegenüber einer üblichen Deichlösung entstehenden Mehrkosten in Höhe von ca. 3 Mill. DM zu tragen, falls eine zusätzliche Hochwasserschutzmaßnahme im bebauten Bereich des Sport- und Freizeitzentrums Warnemünde erforderlich und eine Hochwasserschutzmauer errichtet werden sollte.

 

Die Ausnahmegenehmigung wurde am 31.03.2006 erteilt. Der B-Plan ist am 18.05.2006 in Kraft getreten.

 

3.

Die Stadt hat das heute im Eigentum des Vertragspartners stehende Grundstück mit Kaufvertrag vom 31.01.2001 veräußert.

 

Die Verpflichtung zur Übernahme der Mehrkosten für den Hochwasserschutz gegenüber dem Käufer war im Rahmen der damaligen Grundstücksverhandlungen nicht umsetzbar. Das Grundstück wurde öffentlich ausgeschrieben. Im Ergebnis der Ausschreibung gingen drei Gebote ein. Die Verwaltung favorisierte damals das nachverhandelte Gebot mit der Ostsee Freizeitpark GmbH und Baubetriebs KG in Höhe von 800.000 DM, umgerechnet 409.033,50 EUR. Dieser Gebotspreis berücksichtigte bereits die Übernahme der Kosten für den Abriss der aufstehenden Studentenwohnheime sowie der Kosten für die Herstellung der öffentlichen Erschließungsanlagen.

 

Das Abverlangen einer Verpflichtung zur Übernahme der Mehrkosten für den Hochwasserschutz in Höhe von ca. 871.000 EUR bezogen auf den Kaufgegenstand hätte zwangsläufig das Scheitern der Vertragsverhandlungen und damit die Nichtumsetzbarkeit des B-Planes bedeutet.

 

Aus den vorgenannten Gründen enthält der Beschluss der Bürgerschaft Nr. 0410/00-BV vom 06.09.2000 zur Veräußerung des Kaufgegenstandes keine Verpflichtung zur Übernahme der Mehrkosten durch den Käufer. Es war beabsichtigt, dass die Stadt im Falle einer erforderlichen Hochwasserschutzmaßnahme in dem von dem Grundstücksverkauf betroffenen Bereich die Übernahme der anteiligen Mehrkosten gegenüber einer üblichen Deichlösung in Höhe von ca. 1,65 Mill. DM selbst oder durch Dritte sicherstellt.

 

4.

Der nach dem Grundstückskaufvertrag abzuschließende Erschließungsvertrag wurde im Jahr 2002 verhandelt. Er ist jedoch nicht zustande gekommen.

 

 

5.

Die DEVELLO Holding AG bemüht sich seit Ende November 2007 um den Abschluss eines Erschließungsvertrages.

 

In diesem Zusammenhang wurde das STAUN um eine Einschätzung gebeten, ob die Vereinbarung über die Kosten einer Hochwasserschutzmauer vom 28.08.1997 aufgehoben werden könnte.

 

Das STAUN konnte diesem Anliegen aus küstenschutztechnischer Sicht nicht entsprechen. Zwar erscheine eine mittelfristige (Zeithorizont 20 – 30 Jahre) Inanspruchnahme der Vorbehaltsfläche Hochwasserschutz im B-Plan unwahrscheinlich, da nach der durchgeführten Dünenverstärkung in den Jahren 2005/2006 eine akute Durchbruchsgefahr der Düne beim Bemessungshochwasserstand nicht besteht. Langfristig sei aber eine Rückverlegung der jetzigen Schutztrasse (Düne) in den Bereich der Vorbehaltsfläche wegen Küstenrückgang nicht auszuschließen. Für diesen Fall müsse die Vereinbarung in Kraft bleiben. Die Festlegung des Standortes als Küstenschutzgebiet sei gerade für die Sicherung der perspektivischen Schutzmöglichkeiten erfolgt.

 

Darüber hinaus benötigt der Vertragspartner in der Vorsorgefläche für langfristige Hochwasserschutzmaßnahmen zwei Überfahrten für die Einsatzkräfte der Feuerwehr sowie zwei sogenannte Bewegungsflächen. Hierfür ist eine Befreiung von den Festsetzungen des B-Planes Nr. 01.SO.88 erforderlich. Speziell die Feuerwehrzufahrten verlangen bei der Realisierung einer Sturmflutschutzanlage zusätzlichen konstruktiven Aufwand (z. B. Überfahrten oder Verschlusseinrichtugen), der beträchtlich preiswirksam werden würde. Diese Kosten müssen, falls es keine alternativen Lösungen gibt, in der bestehenden „Vereinbarungen über die Kosten einer Hochwasserschutzmauer“ berücksichtigt werden. Sie könnten dem Vertragspartner auferlegt werden. Das Kopplungsverbot stände dem nicht entgegen, da auf die notwendige Befreiung kein Anspruch besteht.

 

In diesem Zusammenhang wurde die Stadt gebeten, zu prüfen, ob einer Verlegung der Vorbehaltsfläche für Hochwasserschutz in nördlicher Richtung (Bereich Straße/Küstenwald) zugestimmt werden könnte, und wie diese außerhalb des B-Planes gesichert werden könnte. Das Ergebnis der Prüfung liegt noch nicht vor.

 

Ob die Hochwasserschutzmauer tatsächlich die einzige Alternative zu einer Deichlösung darstellt, kann derzeit nicht sicher festgestellt werden.

 

6.

Da die mit dem STAUN abgestimmte „Mauerlösung“ Grundvoraussetzung für die Schaffung von Baurecht an diesem attraktiven Standort darstellt, war zu prüfen, ob die Mehrkosten an den Vertragspartner weitergereicht werden können.

 

Nach § 11 (1) Nr. 3 BauGB kann die Stadt in einem städtebaulichen Vertrag die Übernahme von Kosten, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstanden sind und die Voraussetzung des geplanten Vorhabens sind, vereinbaren. Nach § 11 (2) BauGB ist die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung jedoch unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte.

 

Aufgrund dieses sog. Kopplungsverbotes ist für den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages kein Raum mehr, wenn ein Anspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung besteht (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Kautzberger § 11 Rd-Nr. 168). Der Anspruch auf Baugenehmigung tritt bereits mit der formellen und materiellen Planreife nach § 33 (1) BauGB und spätestens mit dem Inkrafttretens des B-Planes ein. Demzufolge kann lediglich bis zu diesem Zeitpunkt die Aufstellung des B-Planes von der Bereitschaft des Vorhabenträgers zur Zahlung der Folgekosten abhängig gemacht werden. Deshalb ist es der Stadt verwehrt, Baugenehmigungen im Plangebiet von der Übernahme weiterer Kosten abhängig zu machen.

 

7.

Aus den oben genannten Gründen soll der Vertragspartner nicht an den Kosten des Hochwasserschutzes beteiligt werden. Der Vertragsentwurf wurde noch nicht ausgereicht.

 

 

Begründung für die Dringlichkeit der Angelegenheit

Der Vertragspartner hat für das Hotel einen Pachtvertrag geschlossen, der ein Rücktrittsrecht für den Fall enthält, dass nicht rechtzeitig mit dem Bau begonnen werden kann. Außerdem entsteht ein erheblicher Zinsaufwand (ca. 35.000,00 € pro Monat), der den Etat der DEVELLO Holding AG erheblich belastet. Aus diesem Grund kann die Entscheidung über den Inhalt des Erschließungsvertrages nicht bis zur nächsten Sitzung aufgeschoben werden. Das Projekt würde dadurch insgesamt gefährdet.

 

 

 

 

Roland Methling

 

Anlagen