Informationsvorlage - 2021/IV/2810

Sachverhalt:

 

Die Hanse- und Universitätsstadt Rostock ist die größte Stadt des Landes Mecklenburg-Vorpommern, Oberzentrum der Planungsregion Rostock sowie als Regiopole zentraler Lebens- und Arbeitsmittelpunkt.

Die Haushalts- und Wohnungsnachfrageprognose mit Stand des Endberichtes vom Februar 2018 fußt auf statistischen Daten der kommunalen Bevölkerungsprognose vom April 2016 und geht von einem Bevölkerungswachstum der Stadt auf rund 231.000 Einwohner aus. Durch die aktualisierte Bevölkerungsprognose 2020 und einen prognostizierten Einwohnerzuwachs auf rund 216.000 Einwohner (mittlere Variante) bzw. rund 222.000 Einwohner (optimistische Variante) wurde die Evaluation der Haushalts- und Wohnungsnachfrageprognose notwendig.

Die Hanse- und Universitätsstadt Rostock ist Kern der Regiopolregion Rostock und übernimmt für das Land oberzentrale und teilweise metropolitane Funktionen. Als Lebens- und Arbeitsmittelpunkt unterliegt der Wohnungsmarkt einem kontinuierlichen Veränderungsprozess. Im Zuge von demografischen, ökonomischen und gesellschaftlichen Entwicklungen verändern sich Haushaltszahlen, Wohnformen und Wohnbedürfnisse.

Insbesondere vor dem Hintergrund der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans, dessen öffentliche Diskussion mit den Einwohnerinnen und Einwohnern sowie Experten der Wohnungswirtschaft geführt wurde, liefert die Haushalts- und Wohnungsnachfrageprognose maßgebliche Ergebnisse für die zukünftigen Bedarfe der Siedlungsentwicklung.

Ziel der Prognose war es, die qualitativen und quantitativen Wohnbedarfsstrukturen in der Stadt zu prognostizieren, notwendige Basisinformationen für künftige Entwicklungen abzuleiten sowie Engpässe vorauszusehen und Anpassungsbedarfe zu ermitteln.

Neben der zu erwartenden Bevölkerungsentwicklung ist eine Haushaltsberechnung damit unerlässlich für die strategische Ausrichtung des Wohnungsmarktes im Sinne einer ganzheitlichen Stadtentwicklungspolitik.

Komponenten des Wohnungsmarktes und Gesamtvolumina

 

Auf Grundlage von vier maßgeblichen Komponenten des Wohnungsmarktes wurden die für die Hanse- und Universitätsstadt Rostock zukünftigen Wohnungsbedarfe prognostiziert:

 

• Die quantitative, demografisch bedingte Zusatznachfrage als Ergebnis der Veränderung wohnungsnachfragender Haushalte im Prognosezeitraum.
• Der Ersatzbedarf, welcher vor allem Folge eines baulichen und technischen Verschleißes ist oder weil die Fläche einer anderen präferierten Nutzung entgegensteht.
• Dem Nachholbedarf, welcher in regionalen Wohnungsmärkten besteht, bei denen der Wohnungsbestand nicht für alle wohnungsnachfragenden Haushalte ausreicht.
• Der Fluktuationsreserve, um genügend Wohnraum einerseits zur Gewährleistung der Mobilität (Umzüge und Zuzüge) und anderseits für notwendige Sanierungen und Modernisierungen vorzuhalten.

 

In der mittleren Variante der Haushaltsentwicklung ist im Ergebnis der Studie im Ein-/Zweifamilienhaussegment der Neubau von 2.940 Wohnungen erforderlich: Gut 1.330 entfallen auf die quantitative Wohnungsnachfrage, gut 210 auf den Ersatzbedarf, 400 auf den Aufbau der Fluktuationsreserve und rund 1.000 auf den Nachholbedarf.

Im Mehrfamilienhaussegment ist der Neubau von 8.660 Wohnungen erforderlich: knapp 4.380 entfallen auf die quantitative Wohnungsnachfrage, etwa 1.730 auf den Ersatzbedarf, 2.200 auf den Aufbau der Fluktuationsreserve und knapp 350 auf den Nachholbedarf.
Im gesamten Neubausegment ist der Bau von 11.610 Wohnungen erforderlich.

 

In der optimistischen Variante der Haushaltsentwicklung ist im Ergebnis der Studie im Ein-/Zweifamilienhaussegment der Neubau von 3.740 Wohnungen erforderlich: 2.130 entfallen auf die quantitative Wohnungsnachfrage, gut 210 auf den Ersatzbedarf, 400 auf den Aufbau der Fluktuationsreserve und rund 1.000 auf den Nachholbedarf.

Im Mehrfamilienhaussegment ist der Neubau von 12.870 Wohnungen erforderlich: gut 8.590 entfallen auf die quantitative Wohnungsnachfrage, etwa 1.730 auf den Ersatzbedarf, 2.200 auf den Aufbau der Fluktuationsreserve und knapp 350 auf den Nachholbedarf.
 

Im gesamten Neubausegment ist der Bau von 16.610 Wohnungen erforderlich.

 

Klassifizierung von Haushaltstypen und deren Nachfrage

 

Als ein wesentlicher Haushalts- bzw. Nachfragetyp wurde der klassische „Singlehaushalt“ identifiziert. Mit einer Wohnfläche von bis zu 80 m² nimmt dieser den größten Anteil des gesamtstädtischen Volumens wahr. In der mittleren Variante der Haushaltsentwicklung entfällt auf diesen Haushaltstyp mehr als 1/3 des Neubaubedarfs (4.470 Wohnungen). In der optimistischen Variante sind dies sogar knapp 46 % des Neubaubedarfs (7.710 Wohnungen).

 

Als zweitgrößter sich auf den zukünftigen Wohnungsmarkt auswirkender Haushaltstyp wurde der „Paarhaushalt ohne Kinder“ identifiziert. Auf diesen Haushaltstyp entfällt Mit rund 1.490 Wohnungen in der mittleren Variante und 2.300 Wohnungen in der optimistischen Variante ein Anteil von etwa 13% des gesamten Neubaubedarfs.

Die Wohnungsgröße variiert zwischen 60-80 m² Wohnfläche wobei aber auch größere Wohnungen von 80 m² und mehr Wohnfläche nachgefragt werden.

 

Einen besonderen Stellenwert nimmt der Haushaltstyp „Familien - Paare und alleinerziehende Elternteile“ ein. Wohnform ist u.a. das klassische Ein- und Zweifamilienhaus. Wird die Veränderungsrate betrachtet, dann wächst die Zahl der Paarfamilien mit Kindern in den nächsten Jahren nicht mehr. Nach der vorliegenden Prognose ist vielmehr von einem leichten Rückgang bis 2035 auszugehen (mittlere Variante -330 Haushalte, optimistische Variante -10 Haushalte). Das beutet jedoch nicht, dass künftig keine Wohnformen für diese Nachfragegruppe geschaffen werden müssen. Vielmehr ist zu berücksichtigen, dass unter Umständen die aktuellen Familienhaushalte unterversorgt sein könnten und Haushalte, aus denen die Kinder ausziehen nicht automatisch die Familienwohnung freiziehen. Die anhaltende Suburbanisierung von Familienhaushalten ist Ausdruck eines Mangels an familiengeeigneten Wohnraum in der Stadt. Die Zahl der Familienhaushalte geht in der Stadt auch genau deshalb zurück, weil es an entsprechendem Wohnraum fehlt. Um dieser Entwicklung zu begegnen, bedarf es nicht ein Weniger an Familienwohnungen, sondern ein Mehr. 

      

Die Prognose enthält darüber hinaus Schlussfolgerungen und Handlungsempfehlungen

 

• für eine ausreichende und nachfragegerechte Entwicklung von Bauland bei einem möglichst geringen Kostenniveau,
• zum geförderten Wohnungsbau als Instrument sozial gemischter Quartiere,
• zum familienfreundlichen Wohnen
• zur Erhöhung der Eigenheimquote,
• zu Wohnangeboten für ältere und studentisches Wohnen
• zur Nachverdichtung und
• regionale Bündnisstrategien

 

Strategische Ausrichtung der Flächennutzungsplanung

 

Die Ergebnisse der Haushalts- und Wohnungsnachfrageprognose Rostock 2035 sind u. a. die planerische Grundlage für die zukünftige Stadtentwicklung und ihre räumliche Umsetzung mit der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans (FNP) der Stadt. Da der FNP für einen Zeitraum von mindestens 10 bis 15 Jahren seine Wirksamkeit entfaltet und ein langwieriges Planverfahren mit intensiver Öffentlichkeitsbeteiligung voraussetzt, werden die mittlere und optimistische Variante der Haushalts- und Wohnungsentwicklung als Grundlage für den unteren und oberen Entwicklungskorridor definiert. Maßgebliche Aspekte hierbei sind:

 

• die Empfehlungen der Prognose für eine ausreichende und nachfragegerechte Entwicklung von Bauland bei einem möglichst geringen Kostenniveau: Das Angebot an Bauland muss größer sein als der Bedarf.
• Eine langfristige Wohnraumvorsorge unabhängig von sich ändernden Rahmenbedingungen (z.B. Bevölkerungsprognose, Wohnungsbedarfe in unterschiedlichen Wohnbausegmenten).   
• Flexibilisierung der städtebaulichen Entwicklung und Schutz vor konkurrierenden Nutzungen.
• Unabhängigkeit von äußeren Einflüssen (Flächeneigentum Dritter, komplexe Bebauungsplanverfahren). 

 

Basis der Entwicklung stellt dabei die mittlere Variante der Haushalts- und Wohnungsentwicklung dar.

Mit der optimistischen Variante der Wohnungsentwicklung kann darüber hinaus seitens der Stadt kurzfristig auf wohnungsmarktrelevante und städtebauliche (Fehl‑)Entwicklungen bzw. veränderte Rahmenbedingungen reagiert werden. Durch die Darstellung von Vorsorgeräumen für die optimistische Wohnbauentwicklung werden lediglich Räume für eine perspektivische städtebauliche Entwicklung der Hanse- und Universitätsstadt Rostock gesichert und von konkurrierenden Nutzungen freigehalten. Eine bauliche Inanspruchnahme erfolgt somit nachgelagert. 

 

Finanzielle Auswirkungen:

 

Keine

 

 

 

Claus Ruhe Madsen

 

Hinweis: Anlagen aufgrund des Umfangs ausschließlich in ALLRIS verfügbar