Stellungnahme - 2018/AN/4218-01 (SN)

Sachverhalt:

Der Antrag beinhaltet den Auftrag an den Oberbürgermeister als Gesellschaftervertreter der WIRO Wohnen in Rostock GmbH (im Folgenden WIRO) gegenüber der Geschäftsführung anzuweisen, vormaligen bzw. aktuellen Mietern bei Veräußerungen von Wohnungen bzw. Wohngebäuden einen möglichst umfassenden Schutz durch eine entsprechende Verkaufsvertragsgestaltung abzusichern. Die entsprechend zu entwickelnden vertraglichen Regelungen sollen dem Aufsichtsrat der WIRO zum Beschluss vorgelegt werden.

Zum aktuellen Stand der Verkaufspraxis der WIRO bei sog. Altmietverträgen

Alle WIRO-Mieter/innen, die bereits vor der Begründung von Wohnungseigentum Mieter/innen der entsprechenden Wohnräume waren (Altmietverträge), besitzen gemäß § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das noch innerhalb von zwei Monaten nach Kaufvertragsabschluss eines Kapitalanlegers ausgeübt werden kann. Die Information der Mieter/innen hierüber erfolgt im Rahmen der Verkaufsverhandlungen durch die WIRO bzw. im Anschluss durch den beurkundenden Notar. Darüber hinaus besteht für die Altmietverträge ein zusätzlicher, unbefristeter Schutz gegen Eigenbedarfskündigungen und wirtschaftlicher Verwertung aus den 1990-er Jahren. Diesen Kündigungsschutz aktualisiert die WIRO bei jedem Verkaufsvorgang, bei dem ein Altmietvertrag betroffen ist durch einen Nachtrag zum jeweiligen Mietvertrag. In den Kaufverträgen wird ebenfalls ein entsprechender Passus zum Schutz vor Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wegen wirtschaftlicher Verwertung eingearbeitet, der auch bei einem zukünftigen Weiterverkauf des Kaufgegenstandes den Rechtsnachfolger zur Übernahme und späteren Weitergabe der bestehenden Kündigungsschutzklauseln verpflichtet:

„Den Vertragsteilen ist ferner bekannt, dass das Kündigungsrecht des Eigentümers gegenüber den derzeitigen Mietern wegen Eigenbedarfs und wegen wirtschaftlicher Verwertung aufgrund einer nachträglichen Vereinbarung zum Mietvertrag vom … zugunsten der derzeitigen Mieter ausgeschlossen ist. Nicht hiervon betroffen sind Neben-flächen nach § 573 b BGB.

Mit dem Eintritt in das Mietverhältnis und in die sich aus diesem ergebenden Rechte und Pflichten (§ 566 Abs. 1 BGB) tritt der Käufer auch in diesen bestehenden Kündigungsrechts-verzicht ein. Der Käufer bestätigt ausdrücklich den vorstehenden Verzicht auf Kündigung zugunsten des bestehenden Mietverhältnisses mit den vorgenannten Mietern und verpflichtet sich weiterhin, diesen Verzicht bei einer Weiterveräußerung auch seinem jeweiligen Rechtsnachfolger mit entsprechender Weitergabeverpflichtung gleichermaßen aufzuerlegen.“

Vor dem Hintergrund dieser bestehenden Praxis der WIRO, ist demnach ein umfassender, wie mit dem vorliegenden Antrag angestrebter Mieterschutz bei Altverträgen bereits vorhanden. Es besteht hier kein weiterer Regelungsbedarf.

Zum aktuellen Stand für Mieter/innen mit neueren Verträgen

Allen weiteren Mieterinnen und Mietern, die ihre Wohnung erst nach der Begründung von Wohneigentum angemietet haben, können sich nicht auf das Vorkaufsrecht gem. § 577 BGB berufen. Ihnen wird seitens der WIRO jedoch ein Vorkaufsrecht aus Kulanz angeboten, welches im Zuge von Besichtigungsankündigungen schriftlich mitgeteilt wird.

Für diese Mieterinnen und Mieter mit neueren Verträgen gelten nach einem Wohnungs-verkauf die gesetzlichen Regelungen für Kündigungen nach §§ 573 ff. BGB, worin u. a. angemessene Kündigungsfristen, Kündigungsgründe und Schutz bei besonderer Härte geregelt sind.

Die Erweiterung des Kündigungsschutzes wegen Eigenbedarf und wirtschaftlicher Verwertung auch auf die Mieter/innen mit neueren Verträgen ist grundsätzlich denkbar. Es bleibt jedoch zu beachten, dass eine solche Regelung zum einen mit einer Einschränkung der Vertriebsfähigkeit für die WIRO einhergeht und zum anderen einen Ausschluss derjenigen Käufer bedeutet, welche langfristig im Rahmen der eigenen persönlichen Altersvorsorge eine spätere Eigennutzung anstreben. So würden im Falle einer Aufnahme von Mieterschutzklauseln genau die Einzelkäufer mit mittleren und niedrigeren Einkommen benachteiligt, die im Rahmen der ursprünglich angestrebten Privatisierungsziele akquiriert werden sollten. Dem klassischen Kapitalanleger mit reiner Vermietungsabsicht hingegen entstünden hierdurch keine Nachteile.

Um ggf. drohende wirtschaftliche Einbußen beim Wohnungsverkauf bzw. die Schmälerung der Vertriebsfähigkeit durch die Einführung entsprechender Mieterschutzklauseln in Kaufverträgen zu vermeiden wird alternativ zum eingebrachten Antrag empfohlen, die Auswirkungen von eventuellen Kündigungen nach der Veräußerung von Wohnungen abzufedern. Vorstellbar wäre hier im Falle der Kündigung zum Eigenbedarf oder wegen wirtschaftlicher Verwertung eine priorisierte Behandlung der Mieter/innen bei der Suche nach einer adäquaten Ersatzmietwohnung innerhalb des WIRO-Wohnungsbestandes.

Darüber hinaus wäre eine Übernahme entstehender Umzugskosten bei der Entscheidung für eine WIRO-Wohnung denkbar. Auf diesem Weg bliebe die Vertriebsfähigkeit der zu veräußernden Wohnungen erhalten und den Bedürfnissen der Mieter/innen würde individuell Rechnung getragen.

Vor dem Hintergrund der derzeitigen Praxis der WIRO, den bestehenden gesetzlichen Regelungen sowie dem unterbreiten Alternativvorschlag sollte eine angemessene Abwägung der Interessen aller Anspruchsgruppen stattfinden.

Roland Methling