Beschlussvorlage - 2017/BV/3141

Beschlussvorschlag:

Für ein Gebiet in der Kröpeliner-Tor-Vorstadt, begrenzt

im Norden/

Nordosten:durch die nördliche Kante der Werftstraße und deren Verlängerung (ehemalige Doberaner Chaussee)

im Süden :durch das unbebautes Grundstück nördlich der Max-Eyth-Straße

im Westen:durch die Bahntrasse Rostock - Warnemünde

soll der Bebauungsplan Nr. 10.W.199 „Werftdreieck – Quartier West“ aufgestellt werden.

Der Übersichtsplan mit der Darstellung der räumlichen Abgrenzung wird Bestandteil des Beschlusses.

Beschlussvorschriften:

§ 22 Abs. 2 KV M-V

§ 2 Abs. 1 BauGB

bereits gefasste Beschlüsse:

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Sachverhalt:

Die Hansestadt Rostock muss auch für die nächsten Jahre von einem deutlichen Anstieg der Einwohnerzahl ausgehen. Dies bedeutet, dass für diese zusätzlichen Bewohner, aber auch für die sich ändernden Wohnbedürfnisse (durchschnittlich steigende Wohnfläche je Einwohner und mehr Einpersonenhaushalte) dringend neuer Wohnraum bereitgestellt werden muss. Eine Grundlage hierfür ist auch die Schaffung des notwendigen Bauplanungsrechts.

Für diese bauliche Entwicklung sind vorzugsweise brachliegende oder untergenutzte Flächen in integrierten und erschlossenen Bereichen zu nutzen. Dadurch können vorhandene städtische Strukturen gestärkt, eine zusätzliche Flächeninanspruchnahme vermieden und vorhandene Erschließungssysteme besser genutzt werden.

Einen solchen Bereich stellt das so genannte „Werftdreieck“ dar, für das bereits ein entsprechender Aufstellungsbeschluss für einen B-Plan gefasst wurde. Über diesen B-Plan („Wohnen am Werftdreieck“) soll Baurecht für ca. 750 Wohnungen geschaffen werden.

Unmittelbar nordwestlich angrenzend befindet sich der ehemalige Standort von „Rügen Feinkost“. Dieser Bereich soll jetzt in die Entwicklung des „Werftdreiecks“, als einen attraktiven innerstädtischen Wohnungsbaustandort einbezogen werden.

Die Firma DD Business, als Eigentümerin der wesentlichen Flächen im Plangebiet, hat bereits mit Schreiben vom 01.11.2015 die Aufstellung eines B-Planes beantragt. Die grundsätzlichen Inhalte und Fragen zum Verfahren wurden zwischenzeitlich zwischen dem Antragsteller und der Verwaltung intensiv besprochen.

DD Business hat durch das Architekturbüro Albert Wimmer LT GmbH aus Wien, das den Wettbewerb für die östlich angrenzenden Flächen gewonnen hat, einen städtebaulichen Entwurf erarbeiten lassen. Dieser führt die Grundstrukturen des Wettbewerbsentwurfes logisch weiter und erscheint damit sehr gut als Planungsgrundlage geeignet. Es soll ein attraktives Gesamtgebiet zwischen Lübecker Straße, Bahntrasse nach Warnemünde und der Werftstraße entwickelt werden.

DD Business hat den Entwurf am 22.02.2017 im Ortseirat der KTV öffentlich vorgestellt.

Mit dem B-Plan sollen folgende wesentlichen Planungsziele verfolgt werden:

• Umwandlung eines bisherigen Gewerbestandortes in ein gemischt genutztes Gebiet aus Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe
• Integration der vorhandenen Betriebe bzw. koordinierte Verlagerung von störenden Firmen
• Ergänzung der städtebaulichen Struktur aus dem Wettbewerbsergebnis für den unmittelbar angrenzenden B-Plan „Wohnen am Werftdreieck“, mit einer Weiterführung der zentralen Grünachse
• Begrenzung der Gebäudehöhen auf 4 bis 5 Geschosse, entsprechend den Planungen für das südöstlich angrenzende Gebiet; im nordwestlichen Bereich soll eine größere Geschossigkeit ermöglicht werden
• verkehrsberuhigte Gestaltung des Gebietsinneren
• Integration eines Fahrradschnellweges entlang der Bahntrasse
• Beachtung des Flächenbedarfs für eine zukunftsfähige Bahnanbindung des Fracht- und Fischereihafens

Mit dem B-Plan soll Planungsrecht für bis zu 300 Wohnungen geschaffen werden.

Auf dem ehemaligen Gelände von Rügen Feinkost befinden sich derzeit einige kleinere Firmen. Im Verfahren ist zu klären, in welcher Form diese Firmen in die Umgestaltung des Standortes integriert werden können bzw. ob und wie eine einvernehmliche Verlagerung sinnvoll ist.

Neben den Grundstücken im Eigentum der DD Business, die den deutlich überwiegenden Anteil darstellen, befinden sich im östlichen Bereich drei Grundstücke in Privatbesitz. Diese Besitzverhältnisse und vorhandenen Rechte sind zu beachten.

Die Hansestadt Rostock verfügt, außer den Verkehrsflächen der Werftstraße, derzeit über keine Grundstücke im Plangebiet. Im Zuge des Verfahrens wird zu klären sein, welche zukünftigen Verkehrsflächen öffentlich werden sollen.

DD Business hat durch das Büro Dorsch Consult eine Verkehrsuntersuchung erstellen lassen, die neben der Konzeption des gebietsinternen Erschließungssystems auch die Organisation und Leistungsfähigkeit der Knotenpunkte an der Werftstraße/Carl-Hopp-Straße beinhaltet.

Bei dem Plangebiet handelt es sich um einen alten Gewerbestandort, der ursprünglich auch über einen Bahnanschluss verfügte. Diese Bahnflächen sind faktisch weiterhin dem Bahnverkehr gewidmet. Aus formalen Gründen hat die Hansestadt Rostock beim Eisenbahnbundesamt einen Antrag auf Freistellung gestellt.

Westlich an das Plangebiet angrenzend befinden sich aktiv genutzte Bahnflächen (Strecke Rostock Hbf – Warnemünde). Derzeit gibt es planerische Überlegungen, diese Flächen auszubauen, um die Gleisanbindung für den Rostocker Fracht- und Fischereihafen zu verbessern. Diese Planungen werden im Aufstellungsverfahren für den B-Plan zu beachten sein. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass dies Auswirkungen auf den Geltungsbereich und in gewissem Umfang auf das Bebauungskonzept hat.

Der B-Plan soll im Regelverfahren, mit einem Umweltbericht, aufgestellt werden. Auf Grund der beabsichtigten Innenentwicklung und der relativ geringen Größe der mit der Planung möglichen Baufläche wäre formal auch ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB möglich. Ein Anspruch auf dieses Verfahren besteht nicht. Das hier anzuwendende Regelverfahren soll sicherstellen, dass alle Umweltbelange in ausreichender Tiefe und in vergleichbarer Weise, wie im östlich angrenzenden Plangebiet betrachtet werden.

Der Standort ist verschiedenen Lärmquellen ausgesetzt (Schienenlärm im Westen; Straßenverkehrslärm von der Carl-Hopp-Straße im Norden und Gewerbelärm von den nördlich angrenzenden Grundstücken). Es ist davon auszugehen, dass für die Wohnnutzung gravierende Lärmvorsorgemaßnahmen und baulicher Lärmschutz notwendig werden. Als planerische Grundlage wird eine schalltechnische Untersuchung zu erstellen sein.

Außerdem ist eine Untersuchung der Altlastensituation erforderlich, da es sich um einen historischen Industrie-/Gewerbestandort handelt.

Besondere Eingriffe in Natur und Landschaft sind nicht zu erwarten.

Die Firma DD Business hat sich bereit erklärt, die mit dem Planverfahren verbundenen Kosten zu übernehmen. Hierzu soll ein städtebaulicher Vertrag gemäß § 1! BauGB geschlossen werden.

Das Plangebiet erstreckt sich über eine Fläche von insgesamt ca. 3,6 ha.

Finanzielle Auswirkungen:

Planungskosten und Kosten für alle erforderlichen Gutachten sollen durch die Firma DD Business übernommen werden. Hierzu soll ein Vertrag nach § 11 BauGB geschlossen werden.

Die Aufstellung des B-Planes ist mit keinen finanziellen Auswirkungen für die Hansestadt Rostock verbunden, da sich die Firma DD Business bereiterklärt hat, alle Kosten für die Erstellung des B-Planes sowie der notwendigen Gutachten vollständig zu übernehmen.

Hierzu soll ein städtebaulicher Vertrag nach § 11 BauGB geschlossen werden.

Teilhaushalt:61

Produkt:51102Bezeichnung: Stadtentwicklung und städtebauliche Planung

Die finanziellen Mittel sind Bestandteil der zuletzt beschlossenen Haushaltssatzung.

Weitere mit der Beschlussvorlage mittelbar in Zusammenhang stehende Kosten:

liegen nicht vor.

werden nachfolgend angegeben

Bezug zum zuletzt beschlossenen Haushaltssicherungskonzept:

Kein Bezug zum Haushaltssicherungskonzept.

Roland Methling