Beschlussvorlage - 2015/BV/0776

Beschlussvorschlag:

Der Entwurf für den Bebauungsplan Nr. 15.WA.178 „Obere Warnowkante“ (Anlage 1), begrenzt

- im Nordosten durch die Pressentinstraße

- im Südosten durch die Klaus-Groth-Straße

- im Südwesten durch die Unterwarnow, die Gärten westlich des Hauptweges

  der Kleingartenanlage „Hufe V“ e.V. und den bestehenden Yachtclub „Warnow“ e.V. in der
  Pressentinstr. 11a

- im Nordwesten durch die nordwestliche Waldgrenze, die Grundstücke

Pressentinstraße 12 und 12a sowie durch die bestehende Zufahrt zum Yachtclub, die Zufahrt zur Kleingartenanlage (KGA) „Hufe V“ e.V.

und die Begründung dazu (Anlage 2) werden in der vorliegenden Fassung gebilligt und sind nach § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen.

Beschlussvorschriften:

§ 22 Abs. 2  KV M-V

§ 2 Abs. 1 BauGB, § 3 Abs. 2  BauGB

bereits gefasste Beschlüsse:

2011/BV/2780 Aufstellungsbeschluss vom 07.12.2011

Sachverhalt:

In der Hansestadt Rostock besteht aktuell ein großer Bedarf an Wohnraum, insbesondere attraktive Wohnstandorte werden stark nachgefragt. Dieser Bedarf gilt für Geschosswohnungen wie für Einfamilienhäuser gleichermaßen.

Das Areal in Gehlsdorf umfasst neben den Bestandsgrundstücken Pressentinstraße 1 – 11 und Klaus-Groth-Straße 2c - 5a sowie der nördlich liegenden Waldfläche insbesondere das sich für Wohnungsbau eignende beräumte ehemalige Betriebsgelände der PGH „Waterkant“. Der Grund und Boden im Bereich des ehemaligen Betriebsgeländes, des Waldes und der von der Planung betroffenen Kleingärten gehört der HRO.

Der rechtswirksame Flächennutzungsplan (FNP) stellt die Fläche südlich des Waldes überwiegend als Wohnbaufläche und zu geringen Teilen als Grünfläche Zweckbestimmung Kleingärten dar. Mithin wurde die Entwicklung des Areals über einen Bebauungsplan zu einem Wohngebiet am 07.12.2011 von der Bürgerschaft beschlossen. Diese Planungsabsicht entspricht also im Wesentlichen den Zielen des FNP.

Der Bebauungsplan soll weiterhin die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung folgender, per Aufstellungsbeschluss festgelegter Ziele schaffen:

1. Sinnvolle Umnutzung brachliegender ehemaliger gewerblicher Flächen sowie zum Teil bislang gärtnerisch genutzter Flächen entsprechend der Umnutzungskonzeption für Kleingartenanlagen, auf der Grundlage der vorhandenen Machbarkeitsstudie als Beispiel für flächen- und ressourcenschonendes Bauen.

2. Schaffung von zeitgemäßem qualitativem Wohnraum auf städtischen wassernahen Flächen.

3. Schaffung einer bauplanungsrechtlichen Grundlage für die Beseitigung des städtebaulichen Missstandes und die Verdichtung vorhandener Wohnbebauung.

4. Freihaltung von einzelnen städtebaulich interessanten Sichtachsen auf die Unterwarnow.

5. maßvolle Höhenentwicklung und Sicherung einer hohen gestalterischen und baulichen Qualität der an ökologischen Kriterien orientierten geplanten Neubebauung.

Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 (1) Satz 1 BauGB wurde auf öffentlichen Ortsbeiratssitzungen am 20.12.2011 und 28.10.2014 durchgeführt. Daneben wurden die privaten Eigentümer der von der Planung direkt betroffenen Flächen an der Pressentinstraße im Rahmen eines Anhörungstermins sowie durch Übersendung des Vorentwurfs mit Schreiben vom 11.11.2014 mit Bitte um Stellungnahme weitergehend einbezogen.

Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange einschließlich der Nachbargemeinden waren auf der Basis des Vorentwurfs im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung gemäß § 4 (1) BauGB von der Planungsabsicht mit Schreiben vom 15.04. und 28.10. 2014 unterrichtet und zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgefordert worden.

Mit der stattgefundenen frühzeitigen Beteiligung wurden folgende präzisierte Planungsziele bestätigt:

• die Schaffung von qualitätsvollem und der aktuellen Nachfrage entsprechenden Wohnraum in einem für das Wohnen attraktiven, zentrumsnahen Stadtteil zu ermöglichen,

• die Förderung ökologischer, energieeffizienter und zeitgemäßer Bauvorhaben sowie die Schaffung von barrierefreien Wohnungen für möglichst breite Nutzergruppen,

• die Anforderungen an den gebotenen Immissionsschutz im Gebiet selbst zu bewältigen, was insbesondere bei der Organisation des Verkehrs zu berücksichtigen ist,

• die Sicherung des Ausgleichs der Eingriffe in Natur und Landschaft, zumindest, soweit dies in einem verdichteten Baugebiet möglich ist, im Plangebiet selbst vorzunehmen,

• die harmonische Einordnung des neuen Wohnquartiers in das städtebauliche Umfeld, hier insbesondere in die nordöstlich und südlich angrenzende Siedlungsstruktur,

• die Bewahrung bzw. Weiterentwicklung eines harmonischen Siedlungsbilds und einer attraktiven Stadtsilhouette,

• für die im Plangebiet einbezogenen bebauten Bereiche eine angemessene zukünftige Entwicklung zu ermöglichen,

• die Zugänglichkeit des in Höhe des Plangebiets am Warnowufer geplanten Fuß- und Radwegs zu sichern bzw. zu verbessern.

Im Ergebnis der formlosen Abwägung der im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung eingegangenen Anregungen und Bedenken zum Plangebiet erfolgten gegenüber dem Vorentwurf Konkretisierungen der städtebaulichen Ordnung des Planungsgebietes.

Diese betreffen insbesondere:

1. Aufnahme von naturschutz-, artenschutz- und immissionsschutzrechtlichen Festsetzungen,

2. Festsetzung von Hauptversorgungs- und Hauptabwasserleitungen (bestehende Schmutzwasserdruckleitung sowie der 2. geplanten Leitung samt Freihaltebereich und geplante Regenwasserleitung),

3. deshalb Verlegung des Spielplatzes in die Nähe des Yachtclubs Warnow e.V.,

4. Verlegung Planstraße A in der Form, dass das Eckgrundstück Flurst. 114/1 nicht in Anspruch genommen wird,

5. Änderung und Erweiterung der Erschließung (bis zum Warnowuferbereich) und der Anordnung der Parkflächen,

6. teilweise Beschränkung der zulässigen Tiefgaragen-Zufahrten auf 1 pro bestimmtes Baugebiet, z.T. Entfall ebenerdiger Garagen,

7. geringe Veränderung und Erweiterung der zur Waldumwandlung bestimmten Fläche, Festsetzungen bezüglich z.T. eingeschränkter Zulässigkeit von Nebenanlagen im Waldabstand,

8. Aufnahme einer Vielzahl durchführungsrelevanter Hinweise,

9. Änderungen der Grünausgleichsbilanz, des GOP + der Begründung einschließlich des Umweltberichts.

Gleichwohl wird darauf hingewiesen, dass direkt betroffene Privateigentümer eines Grundstücks die Vorlage ihrer negativen Stellungnahme zum Vorentwurf den Entscheidungsträgern der Stadt gegenüber wünschen. Aus Datenschutzgründen wird diese Stellungnahme separat den Entscheidungsgremien der Hansestadt vorgelegt.

Zur planungsrechtlichen Absicherung der Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege ist ein Grünordnungsplan (GOP) erarbeitet worden, in dem alle erforderlichen Eingriffs- und Ausgleichsmaßnahmen ermittelt worden sind. Fledermauskartierung, Bestanderfassung von Brutvögeln, und Spezielle Artenschutzrechtliche Prüfung wurden diesbezüglich erstellt.

Nunmehr liegt der Entwurf über diese Satzung vor, der von der Bürgerschaft gebilligt und öffentlich ausgelegt werden soll.

Die Gesamtfläche des Plangebietes beträgt ca.10,02 ha.

Finanzielle Auswirkungen:

Teilhaushalt: 61

Produkt:              51102                                                        Bezeichnung:

Investitionsmaßnahme Nr.:                                          Bezeichnung:

Die erforderlichen finanziellen Mittel für Herstellung des Straßenbaus und für grünordnerische Maßnahmen einschließlich Artenschutzmaßnahmen, differenziert nach erschließungsbedingtem und baubedingtem Ausgleich sowie für Planung, Pflanzung, Pflege der externen Maßnahmen/Waldumwandlung etc. sind voraussichtlich nicht im Stadthaushalt aufzubringen, sondern im Wesentlichen über den Vorhabenträger* zu realisieren.

• Straßenbau und –unterhaltung: Herstellungskosten ca. 1.907.000 € (Vorhabenträger*), Folgekosten Unterhaltung und Bewirtschaftung Verkehrsflächen für HRO p.a. ca. 28.600 €
• Kosten der grünordnerischen Maßnahmen einschließlich Artenschutzmaßnahmen im Geltungsbereich: ca. 239.000 € (Vorhabenträger*)
• Laufende Folgekosten Unterhaltung und Bewirtschaftung der Grünflächen, Grün-, und Spielanlagen und Hochstammpflege nach der Entwicklungspflege pro Jahr: ca. 10.500 € für HRO
• Kosten der externen Maßnahmen Grünausgleich/Waldumwandlung: ca. 122.650 € (Vorhabenträger*)

* An dieser Stelle wird darauf hingewiesen, dass gemäß Ziffer 6.2 der Begründung zum gegenwärtigen frühen Planungs- und Verfahrensstand zu vertraglichen Regelungen keine Aussagen getroffen werden können. Dies betrifft insbesondere Kostenregelungen.

Es ist noch nicht klar, ob die Kosten vollständig durch einen Vorhabenträger übernommen werden, da sich nahezu alle Grundstücke im Eigentum der Stadt befinden und eine Entscheidung dazu, wie das Baugebiet vermarktet werden soll, bislang noch nicht getroffen worden ist.

Selbst dann, wenn ein Vorhabenträger das Baugebiet vermarktet, kann nicht von einer vollständigen Kostenübernahme durch den Vorhabenträger ausgegangen werden. Es muss damit gerechnet werden, dass die Stadt zunächst für die Kosten der Planstraße A und den baubedingten Ausgleich für WA 5 in Vorleistung gehen und den entstandenen Aufwand nach Erschließungsbeitragssatzung und Kostenerstattungssatzung refinanzieren muss. 

Es ist anzunehmen, dass der Pflichtanteil in Höhe von 10 % der beitragsfähigen Kosten der Planstraße A gemäß Erschließungsbeitragssatzung  und etwaige nicht beitragsfähige Kosten dauerhaft bei der Stadt verbleiben.

Finanzielle Auswirkungen auf den städtischen Haushalt, die über die Planungskosten hinaus gehen, werden erst nach dem Satzungsbeschluss und die Übernahme der öffentlichen Anlagen durch die Hansestadt, d.h. frühestens ab 2016 entstehen.

Bezug zum Haushaltssicherungskonzept:

keiner

Roland Methling