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Vorlage - 2015/AN/0629-01 (SN)  

 
 
Betreff: Mietpreisanstieg in Rostock gesetzlich begrenzen
Status:öffentlichVorlage-Art:Stellungnahme
fed. Senator/-in:S 4, Holger MatthäusBezüglich:
2015/AN/0629
Federführend:Bauamt   
Beratungsfolge:
Ortsbeirat Seebad Warnemünde, Seebad Diedrichshagen (1) Vorberatung
10.03.2015 
Sitzung des Ortsbeirates Seebad Warnemünde, Diedrichshagen vertagt   
24.03.2015 
Außerplanmäßige Sitzung des Ortsbeirates Seebad Warnemünde, Diedrichshagen abgelehnt   
Ortsbeirat Evershagen (6) Vorberatung
10.03.2015 
Sitzung des Ortsbeirates Evershagen zur Kenntnis gegeben   
Ortsbeirat Reutershagen (8) Vorberatung
10.03.2015 
Sitzung des Ortsbeirates Reutershagen zur Kenntnis gegeben   
Ortsbeirat Dierkow-Neu (16) Vorberatung
Ausschuss für Soziales, Gesundheit und Migration Vorberatung
Ausschuss für Wirtschaft und Tourismus Vorberatung
Ortsbeirat Kröpeliner-Tor-Vorstadt (11) Vorberatung
11.02.2015 
Sitzung des Ortsbeirates Kröpeliner-Tor-Vorstadt vertagt   
11.03.2015 
Sitzung des Ortsbeirates Kröpeliner-Tor-Vorstadt zur Kenntnis gegeben   
Ortsbeirat Biestow (13) Vorberatung
11.03.2015 
Sitzung des Ortsbeirates Biestow zur Kenntnis gegeben   
Ortsbeirat Südstadt (12) Vorberatung
12.03.2015 
Sitzung des Ortsbeirates Südstadt zur Kenntnis gegeben   
Ortsbeirat Groß Klein (4) Vorberatung
Bau- und Planungsausschuss Vorberatung
17.02.2015 
Sitzung des Bau- und Planungsausschusses ungeändert beschlossen   
Ortsbeirat Stadtmitte (14) Vorberatung
18.02.2015 
Sitzung des Ortsbeirates Stadtmitte zur Kenntnis gegeben   
Ausschuss für Stadt- und Regionalentwicklung, Umwelt und Ordnung Vorberatung
19.03.2015 
Sitzung des Ausschusses für Stadt- und Regionalentwicklung, Umwelt und Ordnung zur Kenntnis gegeben   
Ortsbeirat Toitenwinkel (18) Vorberatung
19.02.2015 
Sitzung des Ortsbeirates Toitenwinkel zur Kenntnis gegeben   
Ortsbeirat Seebad Markgrafenheide, Seebad Hohe Düne, Hinrichshagen, Wiethagen, Torfbrücke (2) Vorberatung
15.04.2015 
Sitzung des Ortsbeirates Markgrafenheide, Hohe Düne, Hinrichshagen, Wiethagen, Torfbrücke zur Kenntnis gegeben   
Ortsbeirat Lichtenhagen (3) Vorberatung
24.02.2015 
Sitzung des Ortsbeirates Lichtenhagen zur Kenntnis gegeben   
Ortsbeirat Hansaviertel (9) Vorberatung
24.02.2015 
Sitzung des Ortsbeirates Hansaviertel zur Kenntnis gegeben   
Ortsbeirat Gehlsdorf, Hinrichsdorf, Krummendorf, Nienhagen, Peez, Stuthof, Jürgeshof (19) Vorberatung
24.02.2015 
Sitzung des Ortsbeirates Gehlsdorf, Hinrichsdorf, Krummendorf, Nienhagen, Peez, Stuthof, Jürgeshof (offen)     
Ortsbeirat Schmarl (7) Vorberatung
03.03.2015 
Sitzung des Ortsbeirates Schmarl abgelehnt   
Ortsbeirat Brinckmansdorf (15) Vorberatung
03.03.2015 
Sitzung des Ortsbeirates Brinckmansdorf zur Kenntnis gegeben   
Ortsbeirat Dierkow-Ost, Dierkow-West (17) Vorberatung
03.03.2015 
Sitzung des Ortsbeirates Dierkow-Ost, Dierkow-West zur Kenntnis gegeben   
Ortsbeirat Gartenstadt/ Stadtweide (10) Vorberatung
05.03.2015 
Sitzung des Ortsbeirates Gartenstadt/Stadtweide zur Kenntnis gegeben   
Ortsbeirat Lütten Klein (5) Vorberatung
05.03.2015 
Sitzung des Ortsbeirates Lütten Klein zur Kenntnis gegeben   
Bürgerschaft Entscheidung
25.03.2015 
Sitzung der Bürgerschaft zur Kenntnis gegeben     

Sachverhalt
Anlage/n

Sachverhalt:

Sachverhalt:

 

Per 31.12.2013 gab es in der Hansestadt Rostock 119.354 Wohnungen. Mehr als 30 % des Wohnungsbestandes gehören dem kommunalen Wohnungsunternehmen WIRO. Zusammen

 

 

mit den Wohnungen der Genossenschaften werden über 50 % des Wohnungsbestandes von kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen verwaltet, deren Ziel in guter, sicherer und sozialverantwortbarer Wohnungsversorgung besteht.

Der Mietspiegel der Hansestadt Rostock stellt die ortsübliche Miete für hinsichtlich der Merkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbare Wohnungen dar. Die durchschnittliche Mietenentwicklung betrug 2013 gegenüber 2011 0,15 € und 2015 gegenüber 2013 0,17 €. Die Durchschnittsmiete beträgt  zurzeit 5,69 €/m². Das bedeutet eine Steigerung um 3,1 % gegenüber dem Mietspiegel 2013, Tendenz geringfügig steigend.

Der Leerstand von Wohnungen beträgt 2,1 % (Monitoring 2013) und entspricht in etwa der Mobilitätsrate.

Zu Miethöhe und Mietbelastung liegen im Ergebnis der Bürgerinnen- und Bürgerumfrage 2013 sowie aus den vorherigen Umfragen Daten vor. Die Wohnkostenbelastung (Anteil der Gesamtmiete am monatlichen Haushaltsnettoeinkommen) beträgt danach durchschnittlich 30 %, ein Niveau wie schon bei den Umfragen 2004 bis 2010.

 

Zur ausreichenden Versorgung mit Mietwohnungen hat die Stadt verschiedene Handlungsoptionen, insbesondere Baulandausweisung, Bereitstellung von Grundstücken, Wohnraumförderung (seit 2003 aufgrund der Haushaltssituation nicht möglich). Durch das Land erfolgt aktuell keine Förderung des Neubaus von Mietwohnungen.

Flankierend zur Ausweitung des Wohnungsneubaus kann das Land nach § 558 Abs. 3 BGB durch Rechtsverordnung die Möglichkeit der Mieterhöhung während des laufenden Mietverhältnisses (bei Bestandsmieten) von 20 auf 15 % innerhalb von drei Jahren in bestimmten Gebieten absenken (Kappungsgrenze). Voraussetzung ist, dass in diesen Gebieten die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die Zuständigkeit liegt beim Land. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf dabei unverändert nicht überschritten werden.

Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) befindet sich zurzeit im Gesetzgebungsverfahren. Mit dem MietNovG soll durch Einführung der §§ 556 d ff. in das BGB die zulässige Miete auf 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Wiedervermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt werden. Neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen sollen bei der Erstvermietung von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen sein. Eine zulässig vereinbarte Miete oberhalb der Kappungsgrenze darf auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Das bedeutet, dass alle Wohnungen, die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes neu errichtet oder umfassend modernisiert werden, nicht unter diese Regelung fallen. Die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt werden durch Rechtsverordnung des Landes festgelegt. Sie sollen vorliegen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Vor dem Hintergrund des durch die Mietpreisbremse tangierten Eigentumsrechts müssen geeignete objektive und sachliche Kriterien ausschlaggebend sein. Da das Land bisher nicht beabsichtigt, eine entsprechende Verordnung zu erlassen, ist nicht bekannt, welche Daten erforderlich sein werden, um die Gebietsabgrenzung vorzunehmen. Im Entwurf des

 

MietNovG werden als Indikatoren für die angespannte Wohnungsmarktlage insbesondere genannt:

1.              Die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt.

2.              Die Mietbelastung der Haushalte übersteigt den bundesweiten Durchschnitt deutlich.

3.              Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4.              Geringer Leerstand besteht bei großer Nachfrage.

Entsprechende Grundlagendaten liegen für die Stadt vor. Eine Bewertung würde mit vorliegendem Antrag vorweggenommen.

Die Schaffung der materiellen Voraussetzungen für die Mietpreisbremsen durch die Stadt ist nicht möglich, da den Gemeinden im Zusammenhang mit beiden Gesetzen keine Aufgaben zugewiesen worden sind.

Ein angespannter Wohnungsmarkt könnte auch dann vorliegen, wenn es am Wohnungsmarkt eine Mangelsituation gibt. Für die Annahme einer solchen Situation ist es nicht erforderlich, dass davon alle Haushalte betroffen sind. Eine solche ist bereits dann gegeben, wenn der Marktzugang nicht nur für vereinzelte Bevölkerungsgruppen, sondern für bestimmte nach allgemeinen Merkmalen abgrenzbare Mietergruppen verengt ist. Solche abgrenzbaren Mietergruppen sind insbesondere Haushalte mit geringem Einkommen (Transferleistungsempfänger), kinderreiche Familien, ältere und behinderte Menschen, Menschen mit Migrationshintergrund. Diese Personengruppen konnten bis auf Einzelfälle bisher versorgt werden. Die Versorgung scheiterte in der Regel nicht an fehlendem Wohnraum.

Sollte die Bürgerschaft hierzu eine andere Auffassung vertreten, kann sich der Oberbürgermeister auf der Grundlage eines entsprechenden Beschlusses der Bürgerschaft an das Land mit der Bitte wenden, zügig zu prüfen, ob die Voraussetzungen für den Erlass einer Mietpreisbremse für Bestands- und Wiedervermietungsmieten vorliegen.

Besonders betroffen wären von einer Neuregelung diejenigen Vermieter, die bisher die Kappungsgrenzenregelungen nicht voll ausgeschöpft haben. Damit würde für diese Vermieter ein Anreiz geschaffen, ab sofort die bestehende und nach ihrem Inkrafttreten auch die künftige Kappungsgrenzenregelung  verstärkt zu nutzen. Damit würden Mietsteigerungstendenzen verstärkt werden.

Ob das Land den Wunsch der Stadt bei der Festlegung der Gebietskulisse berücksichtigen wird, ist fraglich. Nach Ansicht des Landes wird der Rostocker Wohnungsmarkt vom kommunalen Wohnungsunternehmen beherrscht, das dämpfend auf die Mietpreise einwirken kann. Eine Übertragung der Ermächtigung auf die kommunale Ebene ist nicht möglich. Die Festlegung der Kriterien für die Gebietsauswahl und ihre Bewertung erfolgt durch das Land. Wie die Beispiele der Länder zeigen, die bereits eine Kappungsgrenzenverordnung erlassen haben, wurde in der Regel ein externer Gutachter beauftragt. Zumindest in Grenzbereichen sollte eine Berücksichtigung des Votums der Stadt möglich sein.


Die Kappung der Bestands- und Wiedervermietungsmieten in Rostock sollte von den Landtagsabgeordneten aufgegriffen und im Land thematisiert werden.

in Vertretung

Steffen Bockhahn

Steffen Bockhahn

Senator für Jugend und Soziales,

Gesundheit, Schule und Sport