Beschlussvorlage - 2011/BV/2483

Beschlussvorschlag:

Für das Gebiet im nördlichen Bereich der Kröpeliner-Tor-Vorstadt, begrenzt:

im Norden:                            durch die Straße Warnowufer (L22),

im Osten:                            durch die Bebauung westlich der Friedrichstraße,

im Süden:                            durch den Patriotischen Weg,

im Westen:                            durch die Straße „Kehrwieder“

soll der Bebauungsplan Nr. 10.MI.176 für das Mischgebiet „Kehrwieder“ aufgestellt werden.

Der als Anlage beigefügte Lageplan ist Bestandteil des Beschlusses.

Das Verfahren soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB durchgeführt werden.

Beschlussvorschriften:                            § 22 Abs. 2 KV M-V, § 2  Abs. 1 BauGB

bereits gefasste Beschlüsse:              keine

Sachverhalt:

Das Plangebiet beinhaltet die Flächen an der Straße Warnowufer zwischen Friedrichstraße und Kehrwieder sowie die angrenzenden Grundstücke entlang des Patriotischen Weges und der Straße Kehrwieder.

Die Fläche des Plangebietes umfasst ca. 3,6 ha.

Am Patriotischen Weg und der Straße Kehrwieder befindet sich eine weitgehend geschlossene mehrgeschossige Bebauung, deren Struktur erhalten bleibt; lediglich einzelne Lückenschließungen sind vorgesehen.

Der Bereich entlang der Straße Warnowufer ist geprägt durch eine ungeordnete Bebauung, die überwiegend aus eingeschossigen Gebäuden besteht. Dieses negative Erscheinungsbild stellt an diesem stadträumlich wichtigen Standort einen städtebaulichen Missstand dar, der durch die Planung beseitigt werden soll. Die Flächen werden zu einem hohen Anteil durch Autohäuser, Autowerkstätten und fahrzeugbezogene Dienstleistungen genutzt und weisen einen hohen Versiegelungsgrad auf. Es handelt sich hierbei um eine historisch gewachsene Nutzung, die wesentlich aus der unmittelbaren Lage an der nördlich angrenzenden Straße „Warnowufer“, einer vierspurige Landesstraße (L22) mit sehr hohem Verkehrsaufkommen, resultiert. Die vorhandenen Anbindungen der einzelnen Grundstücke an die Straße Warnowufer mit entsprechendem Zu- und Abgangsverkehr sowie Lieferverkehr stellen aus verkehrsrechtlicher Sicht eine Gefahrensituation dar.

Das Plangebiet befindet sich direkt gegenüber dem Stadthafen. Die Umnutzung und Gestaltung des Stadthafens ist eine vordergründige Zielstellung der Stadtentwicklung, da diese Flächen als Verbindung zwischen Stadt und Wasser ein hohes funktionales und gestalterisches Potenzial besitzen. In diesem Zusammenhang rücken auch die angrenzenden Flächen, wie das Plangebiet, wieder verstärkt in den Blickpunkt planerischer Überlegungen.

Die städtebauliche Zielsetzung besteht in der Ausbildung einer Stadtkante zur Warnow, womit das Quartier (Warnowufer – Friedrichstraße - Patriotischer Weg - Kehrwieder) baulich geschlossen werden soll. Angestrebt wird eine ca. 4-5geschossige Bebauung entlang der L 22, die in möglichst geschlossener Bauweise die Flucht der vorhandenen Bebauung (Gebäude der AOK und Hotel „IBIS“) aufnimmt. Auf Grund der Sichtbeziehungen von der Warnow auf das Plangebiet ist die Kante stadtbildprägend und damit sind an die Gestaltung erhöhte Ansprüche zu stellen.

Eine wesentliche Zielstellung der Planung besteht in der Integration der vorhandenen gewerblichen Nutzung in die zukünftige Bebauungsstruktur. Hierzu sollen die betroffenen Unternehmen intensiv in alle Planungsschritte eingebunden werden.

Als Nutzungen in der vorgesehenen Bebauung an der L 22 sind aus planerischer Sicht gewerbliche sowie auch eine anteilige Wohnnutzung vorstellbar. Das Quartiersinnere soll für eine Wohnnutzung entwickelt werden, da in der KTV eine hohe Wohnraumnachfrage existiert. Damit soll die Lagegunst zur Innenstadt sowie die vorhandene Infrastruktur genutzt werden. Die Planung kann so einen aktiven Beitrag zum flächen- und ressourcenschonenden Bauen leisten und bietet eine Alternative zur Inanspruchnahme bisher unverbauter Flächen am Stadtrand. Der Versiegelungsgrad soll gegenüber dem Bestand reduziert werden.

Um die Zulässigkeit der sensiblen Wohnnutzung zu klären, wird ein schalltechnisches Gutachten erforderlich.

Bei der baulichen Umgestaltung des Bebauungsplangebietes wird die Einordnung von ausreichend großen Kinderspielflächen angestrebt, da für diesen Stadtteilbereich ein Defizit an Spielplätzen besteht. 

Die bauliche Umgestaltung wird auch eine Neuordnung der Verkehrssituation erforderlich machen. Es ist vorgesehen, eine zentrale Zufahrt in das Plangebiet von der Straße Kehrwieder zu errichten. Damit kann auf die einzelnen Grundstückszufahrten von der L 22 verzichtet werden zu Gunsten einer möglichen Umgestaltung der L 22 mit Fuß- und Radweg sowie gegebenenfalls Straßenbegleitgrün. Insbesondere zur Frage der Gestaltung der Einmündung Kehrwieder auf das Warnowufer aber auch bezüglich der Auswirkungen auf das umliegende Straßennetz ist eine verkehrliche Untersuchung durchzuführen.

Auf Grund der teilweisen Lage im überschwemmungsgefährdeten Bereich sind Aspekte des Hochwasserschutzes zu beachten.

Im Plangebiet gibt es eine Vielzahl privater Grundstückseigentümer und Nutzer. Mit den Grundstückseigentümern der potenziellen Entwicklungsflächen wurde durch die Verwaltung frühzeitig der Kontakt hergestellt und in intensiven Gesprächen Entwicklungsabsichten ausgetauscht.

Es ist davon auszugehen, dass die vorhandene Grundstücksstruktur neu geordnet werden muss. Die Eigentümer der Kernflächen stehen der vorgesehenen Überplanung im Grundsatz aufgeschlossen gegenüber.

Das Planverfahren soll als B-Plan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB durchgeführt werden. Die Voraussetzungen hierzu werden erfüllt, da es sich um die Umgestaltung eines bereits bebauten Bereiches handelt und die Grundfläche (im Sinne des § 19 (2) BauNVO) unter 20.000 m² liegen wird.

Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe in Natur und Landschaft, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Eine Bilanzierung von Eingriff und Ausgleich ist nicht erforderlich, aber eine artenschutzrechtliche Prüfung wird trotzdem durchgeführt.

Finanzielle Auswirkungen:

Planungskosten und Kosten für alle erforderlichen Gutachten sind von der Hansestadt Rostock zu übernehmen. Deren Gesamtsumme ist wegen des frühzeitigen Verfahrensstandes noch nicht kalkulierbar.

Holger Matthäus

Senator für Bau und Umwelt,
Bevollmächtigter des Oberbürgermeisters