Informationsvorlage - 2011/IV/2211

Sachverhalt:

In der Sitzung der Bürgerschaft am 09.03.2011 wurde unter TOP 8.13 der Beschluss

Nr. 2011/AN/1976 gefasst. Damit wurde der Oberbürgermeister beauftragt zu prüfen,

„den sogenannten Verandastreit in Warnemünde dadurch zu beenden, dass sie bei Festlegung des Verkehrswertes den Zeitpunkt der Inanspruchnahme der Grundstücke, d. h. der Errichtung der jeweiligen Veranda, heranzieht“.

Die gewünschte Prüfung wurde mit folgendem Ergebnis durchgeführt.

Die Veräußerung von Vermögen durch eine Gemeinde ist in § 57 der Kommunalverfassung Mecklenburg-Vorpommern (KV M-V), alte Fassung in Verbindung mit § 16 Abs. 1 des

Gesetzes zur Einführung der Doppik im kommunalen Haushalts- und Rechnungswesen geregelt.

Gemäß § 57 Abs. 1 KV M-V müssen Vermögenswerte grundsätzlich zu ihrem vollen Wert, d.h. zum Verkehrswert veräußert werden. Nach § 57 Abs. 2 KV M-V gilt dies entsprechend für die Überlassung der Nutzung eines Vermögensgegenstandes.

Der volle Wert bezieht sich regelmäßig auf den Wert des Vermögensgegenstandes zum Zeitpunkt der Veräußerung. Das ergibt sich bereits aus allgemeinen haushaltsrechtlichen Grundsätzen. Dem entspricht auch, dass Verkehrswertgutachten bei Vertragsschluss – also am Ende des Veräußerungsvorganges, ggf. nach Ausschreibung, Verhandlungen etc. – nicht älter als 18 Monate sein dürfen.

Danach ist eine Festlegung des Verkehrswertes auf den Zeitpunkt der Errichtung der jeweiligen Veranda grundsätzlich nicht zulässig.

Ein anderer Zeitpunkt für die Festlegung des Verkehrswertes könnte dann in Betracht kommen, wenn dies beispielsweise gesetzlich geregelt wäre. Eine derartige gesetzliche Regelung ist der - auch in der Begründung des Prüfauftrages in Bezug genommene - § 912 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Der § 912 BGB regelt die Duldungspflicht des Grundstückseigentümers in Fällen des Überbaus, d.h. der Errichtung eines Bauwerkes über die Grenze. In Abs. 2 dieses Paragraphen ist geregelt, dass für die Höhe der als

Entschädigung zu zahlenden Rente der Zeitpunkt der Grenzüberschreitung maßgeblich ist.

In Überbaufällen könnte die Stadt von den Verandaeigentümern anstelle des Nutzungsentgeltes lediglich die gemäß dem oben beschriebenem Grundsatz ermittelte Geldrente verlangen. 

Die Überbauregelungen des BGB finden jedoch keine Anwendung, wenn es sich um einen Anbau handelt. Ein Anbau liegt vor, wenn das Bauwerk ausschließlich auf fremden Grund und Boden entsteht, mithin eine Grenzüberschreitung nicht gegeben ist. Dies entspricht auch den Ausführungen des OLG Rostock in dem Verfahren vom November 2009, in dem der Stadt ein Anspruch auf Zahlung eines Nutzungsentgeltes gegen den Verandaeigentümer zugesprochen wurde.

Eine Anwendung der gesetzlichen Überbauregelungen auf Anbauten scheidet aus. Insofern gibt es auch keine rechtliche Grundlage dafür, für die Wertermittlung auf den Zeitpunkt der Errichtung der Veranden abzustellen.

Unabhängig von der Frage des Bewertungszeitpunktes kann eine Abweichung vom vollen Wert ausnahmsweise dann möglich sein, wenn ein besonderes öffentliches Interesse dies rechtfertigen würde. Welches besondere öffentliche Interesse eine Bevorzugung von ca. 150 Verandaeigentümern in Bezug auf die Höhe von Mieten, Nutzungsentgelten oder Kaufpreisen begründen könnte, ist nicht ersichtlich. Insbesondere auch nicht unter Berücksichtigung dessen, dass für etwa ein Drittel der Veranden bereits auf der Grundlage des vollen Wertes Miet- bzw. Kaufverträge abgeschlossen wurden.

Zusammenfassend bleibt festzustellen, dass die Festlegung des Bewertungszeitpunktes auf den Zeitpunkt der Errichtung der jeweiligen Veranda gegen die Vorschriften der Kommunalverfassung verstößt, da grundsätzlich der volle Wert zum Zeitpunkt des Rechtsgeschäftes maßgebend und ein besonderes öffentliches Interesse für eine Ausnahme hiervon nicht gegeben ist.

Sollte im Einzelfall festgestellt werden, dass es sich nicht um einen Anbau, sondern um einen Überbau handelt, werden – entsprechend bisheriger Praxis – die diesbezüglichen Vorschriften des BGB angewendet.   

Roland Methling

Finanzielle Auswirkungen:

im aktuellen Jahr:

Verbindung zum aktuellen Haushaltssicherungskonzept:

für 4 Folgejahre: